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物業(yè)的使用管理
目前，隨著國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱新條例)的頒布和實施，業(yè)界人士對“物業(yè)管理公司”是否要改名為“物業(yè)管理服務(wù)公司”而爆發(fā)了一場爭論，起因是新條例有的條款規(guī)定“物業(yè)管理公司”從事的是“物業(yè)管理服務(wù)”工作，有的地方則表達為“物業(yè)管理”，在同一部法規(guī)中出現(xiàn)兩種不同的表述，的確是立法者在措詞上不夠嚴(yán)謹(jǐn)。有人則認(rèn)為管理就是服務(wù)，物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)是站在不同角度的說法而已，兩者并不無多大的區(qū)別，故不用改名。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)有嚴(yán)格而本質(zhì)的區(qū)別，兩者不可混為一談；同時，對它們進行區(qū)分也有利于我們依法辦事，貫徹執(zhí)行新條例。那么，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)到底有哪些區(qū)別呢？筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面來探討。
一、法律性質(zhì)不同
眾所周知，物業(yè)管理是派生于建筑物區(qū)分所有權(quán)的一種準(zhǔn)物權(quán)(在區(qū)分所有權(quán)中叫成員權(quán))，是購買了不動產(chǎn)的業(yè)主們的法定權(quán)利，是業(yè)主們一定區(qū)域內(nèi)的共有物業(yè)的使用與管理的自治權(quán)，它因不動產(chǎn)的存在而存在，因不動產(chǎn)的滅失、買賣、贈送而消失；而物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生于服務(wù)提供者(物業(yè)管理企業(yè))與業(yè)主或業(yè)主大會的合意而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，依合同的生效而取得，因合同的到期而消滅，是一種典型的債權(quán)。
二、權(quán)利主體不同
新條例規(guī)定，物業(yè)管理活動中的一切權(quán)利屬于業(yè)主，也就是說物業(yè)管理的權(quán)利主體是業(yè)主和由其組成的業(yè)主大會，即使選聘了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也不過是一個義務(wù)主體罷了，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)處于被管理、被監(jiān)督的地位；而物業(yè)管理服務(wù)活動中的權(quán)利主體是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工則成了義務(wù)主體，業(yè)主承擔(dān)的是支付服務(wù)費的義務(wù)。
三、參與主體不同
物業(yè)管理活動的參與主體有建設(shè)開發(fā)商、政府房地產(chǎn)主管部門、業(yè)主、房屋認(rèn)購人、租戶、居民委員會等單位和個人，如果有聘請物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)，則兩者也屬于參與主體之列。而物業(yè)管理服務(wù)活動的參與主體主要是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)及員工，如有單項業(yè)務(wù)外包，專業(yè)服務(wù)企業(yè)及其員工也屬此列。
四、涵義不同
根據(jù)新條例第二條的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)(使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)一詞更恰當(dāng))按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。該條明確規(guī)定了物業(yè)管理是業(yè)主的活動，業(yè)主居于主導(dǎo)地位。另外，結(jié)合新條例的其他條款，我們不難發(fā)現(xiàn)廣義的物業(yè)管理至少包括了以下內(nèi)容：
1、成立業(yè)主大會籌備組，籌備和召開業(yè)主大會。
2、選舉、更換業(yè)主委員會成員，制定業(yè)主公約，制定業(yè)主大會議事規(guī)則及其他物業(yè)管理方面的規(guī)章制度。
3、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。
5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同。
6、監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)章制度的實施。
7、對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序(在沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，業(yè)主進行自我服務(wù)，此時的物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)是合二為一的)。
8、決定是業(yè)主自我服務(wù)還是聘請物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，決定對選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實行費用包干制還是傭金制。
9、決定公共場地用途與規(guī)劃的改變。
10、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的活動。
物業(yè)管理服務(wù)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，而提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的行為，主要內(nèi)容就是“對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。”很顯然，物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理雖有聯(lián)系，但在內(nèi)涵上是有相當(dāng)大的區(qū)別的。
五、發(fā)生的概率不同
物業(yè)管理的發(fā)生是必然的，只要一個物業(yè)已存在，就必須存在著物業(yè)管理；而物業(yè)管理服務(wù)則不然，它只是有可能發(fā)生，當(dāng)業(yè)主們不愿意或沒有能力進行自我服務(wù)時，就需要物業(yè)管理服務(wù)的參與，物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)生才成為可能。
一、法律性質(zhì)不同
眾所周知，物業(yè)管理是派生于建筑物區(qū)分所有權(quán)的一種準(zhǔn)物權(quán)(在區(qū)分所有權(quán)中叫成員權(quán))，是購買了不動產(chǎn)的業(yè)主們的法定權(quán)利，是業(yè)主們一定區(qū)域內(nèi)的共有物業(yè)的使用與管理的自治權(quán)，它因不動產(chǎn)的存在而存在，因不動產(chǎn)的滅失、買賣、贈送而消失；而物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生于服務(wù)提供者(物業(yè)管理企業(yè))與業(yè)主或業(yè)主大會的合意而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，依合同的生效而取得，因合同的到期而消滅，是一種典型的債權(quán)。
二、權(quán)利主體不同
新條例規(guī)定，物業(yè)管理活動中的一切權(quán)利屬于業(yè)主，也就是說物業(yè)管理的權(quán)利主體是業(yè)主和由其組成的業(yè)主大會，即使選聘了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也不過是一個義務(wù)主體罷了，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)處于被管理、被監(jiān)督的地位；而物業(yè)管理服務(wù)活動中的權(quán)利主體是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工則成了義務(wù)主體，業(yè)主承擔(dān)的是支付服務(wù)費的義務(wù)。
三、參與主體不同
物業(yè)管理活動的參與主體有建設(shè)開發(fā)商、政府房地產(chǎn)主管部門、業(yè)主、房屋認(rèn)購人、租戶、居民委員會等單位和個人，如果有聘請物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)，則兩者也屬于參與主體之列。而物業(yè)管理服務(wù)活動的參與主體主要是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)及員工，如有單項業(yè)務(wù)外包，專業(yè)服務(wù)企業(yè)及其員工也屬此列。
四、涵義不同
根據(jù)新條例第二條的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)(使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)一詞更恰當(dāng))按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。該條明確規(guī)定了物業(yè)管理是業(yè)主的活動，業(yè)主居于主導(dǎo)地位。另外，結(jié)合新條例的其他條款，我們不難發(fā)現(xiàn)廣義的物業(yè)管理至少包括了以下內(nèi)容：
1、成立業(yè)主大會籌備組，籌備和召開業(yè)主大會。
2、選舉、更換業(yè)主委員會成員，制定業(yè)主公約，制定業(yè)主大會議事規(guī)則及其他物業(yè)管理方面的規(guī)章制度。
3、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。
5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同。
6、監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)章制度的實施。
7、對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序(在沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，業(yè)主進行自我服務(wù)，此時的物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)是合二為一的)。
8、決定是業(yè)主自我服務(wù)還是聘請物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，決定對選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實行費用包干制還是傭金制。
9、決定公共場地用途與規(guī)劃的改變。
10、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的活動。
物業(yè)管理服務(wù)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，而提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的行為，主要內(nèi)容就是“對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。”很顯然，物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理雖有聯(lián)系，但在內(nèi)涵上是有相當(dāng)大的區(qū)別的。
五、發(fā)生的概率不同
物業(yè)管理的發(fā)生是必然的，只要一個物業(yè)已存在，就必須存在著物業(yè)管理；而物業(yè)管理服務(wù)則不然，它只是有可能發(fā)生，當(dāng)業(yè)主們不愿意或沒有能力進行自我服務(wù)時，就需要物業(yè)管理服務(wù)的參與，物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)生才成為可能。
